ЧИ ДЕШЕВО ОБІЙДУТЬСЯ БАНКІВСЬКІ КВАРТИРИ.Практично будь-який вигляд покупки заставного майна має ризики. Найменше їх в тих операцій, які безпосередньо ініціює сам неплатоспроможний позичальник, щоб погасити кредит – тому що до ретельно оформленого нотаріусом договору чіплятися фактично неможливо, оспорювати нічого. Якщо ж застава була вилучена примусово, то протягом трьох років після вирішення суду діє термін позовної давності, коли теоретично можна оспорити законність вилучення майна. Договір купівлі-продажу можна визнати недійсним, наприклад, у зв'язку з тим, що на момент його висновку боржник перебував в змозі недієздатні (встановлюється вирішенням суду), або діяв вод впливом важких обставин, в результаті насильства або обману або якщо банк продав закладене майно від свого імені або прийняв його у власність, тоді як це не було передбачено договором.
Якщо ви купили банківський конфіскат на аукціоні, то майте зважаючи на, що результати торгів можна оспорити, причому зробити це теоретично може кожен, хто має до них, аукціонам, яке-небудь відношення: і організатор, і учасники, і банк, і колишній власник. Приводом може послужити порушення яких-небудь правил проведення аукціону, передбачених Постановленням КМУ від 22.12.1997г. №1448 "о затвердженні Положення про Лад проведення аукціонів (публічних торгів) по реалізації заставного майна". Наприклад, якщо організатор не опублікував в місцевій пресі не пізніше 30-ти днів до проведення аукціону інформацію встановленого зразка про майно, що продавалося. Якщо вирішенням суду аукціон буде визнаний недійсним, то покупець повинен буде повернути майно, а банк – гроші (тут не згадуватимемо про проблеми деяких установ при поверненнях чужих засобів, покладених на депозит). До речі, дуже низька ціна конфіската теж може спровокувати проблеми, оскільки цей факт в суді можуть спровокувати проблеми, оскільки цей факт в суді можуть порахувати порушенням прав позичальника. Звернете увагу на те, як саме відбуваються самі торги. Сьогодні преса щосили вже пише про особливу схему, що поширилася, проведення аукціонів, коли з банківськими співробітниками домовляються, наприклад, про покупку на аукціоні конкретної машини, і з боку банку обіцяють присутність на торгах "своїх людей" які не підніматимуть ціну до надхмарних висот. Але яка обіцянка зможе стримати "свою" людину, у випадку, якщо він раптом стане "не своїм" і захоче, наприклад, піти на шантаж? Тому перш ніж погоджуватися на таку принадну пропозицію, подумайте двічі.
Можлива втрата купленої нерухомості Не даремно експерти радять покупцям конфіскованої нерухомості не лише оглянути жадану квартиру, перевірити, чи проживає в ній хто-небудь і з'ясувати, чи прописаний там хто-небудь, і коли, хто саме і з якої причини був знятий з реєстрації. Як повідомляє
Рупору Житомира відомий житомирянам експерт з нерухомості Сергій Форест, перша проблема – прописка в квартирі неповнолітніх. Хоча більшість банків забезпечили себе, передбачивши в договорі заборону на прописку дітей в іпотечній квартирі, така вимога банків протизаконна. Тому, якщо позичальники це зробили, то жодних претензій до них бути не повинно (природно якщо це діти позичальника). І хоча банківські фахівці стверджують, що проблеми у покупця заставної квартири можуть виникнути лише в тому випадку, якщо квартира, в якій на момент укладення іпотечного договору були зареєстровані неповнолітні діти, передавалася в іпотеку без дозволу органів опіки і опікування насправді ситуація тут складна. Виселити мешканців з іпотечної квартири, право на користування якої належить дітям, можна лише з відома органів опіки і опікування або надавши дітям не гірші умови мешкання. В сукупності з наведеними вище тонкощами визнання операції недійсної, це дуже серйозна проблема. Якщо так вийшло, що в квартирі прописані діти, то це може створити труднощі для банку. Банки прагнуть не допускати прописки дітей в закладених квартирах, адже доки вона в кредиті, то вона ще не повна власність позичальника. Уявіть собі, що всі братимуть кредити на квартири, потім прописувати там дітей і спокійно жити і не повертати кредит. Це приведе до краху, хтось заробляє на квартиру і її купує, а хтось маніпулює законом і обкрадає банки разом з вкладниками. Проблему позичальників це не вирішить, оскільки у випадку, якщо банку важко домовитися з позичальником або неможливо вирішити питання через суд - банк продає борг колекторам". Окрім проблем з неповнолітніми можуть з'явитися і претензії з боку третіх осіб. Наприклад, дружина, що має право на 50% майна мужа, або інші родичі. Покупцям заставних квартир також варто звернути увагу на супутніх процедурі документи, що стосуються нерухомості: документи, відносно закриття іпотеки, заборони на відчуження, інших видів обтяжень. Але навіть у випадку, якщо все вище перелічене в порядку, ніхто не застрахований від проблем з купленою квартирою, адже всі тонкощі врахувати складно, особливо зважаючи, що ви безпосередньо не спостерігали всі кредитні процедури, що стосуються квартири. Наприклад, був випадок, коли судові виконавці з колекторами без відома власника нерухомості-позичальника, зламали двері, винесли майно, поставили нові двері і опечатали її. Власник в суді добився визнання їх дій незаконними – він не був присутній при виносі майна.
Можлива втрата нервів. В разі оформлення переходу нерухомості у вашу власність банком, може виникнути ще одна неприємна складність – попередні мешканці, які звідти ще не виселені. У такому разі домовлятися з ними доведеться саме вам. Хоча, як правило цим сумлінно займаються судові виконавці. Якщо позичальник не хоче передати заставу банку добровільно, банк подає на нього до суду, і за рішенням суду через державну виконавчу службу квартиру забирають і продають. Займатися переселенням мешканців в цій квартирі банк не може.
Окрім того,згідно із законом підготовка до аукціону не повинна тривати довше за два місяці після здобуття організатором аукціону виконавчих документів, вона, як правило, займає багато часу – аж до півроку. А вартість конфіската, що продається, мінятися не може.
Купувати конфіскат чи ні – вирішувати потрібно самостійно. Проте у будь-якому випадку, якщо зважилися на покупку, то зважаючи на кризу, що почала збивати ціни, а також вищі риски, ніж при простих покупках, заздалегідь потрібно двічі подумати або сім разів перевірити.
Сергій Форест, директор компанії «Актив+»
Рупор Житомира